Ринок землі: плюси, мінуси та прогнози

Автор: Вiталiй Кравченко

Затверджена архітектура земельного ринку - надконсервативна і це визнають навіть переконані противники ідеї зняття мораторію. Ця консервативність - не вибір, а необхідність, яка виникла внаслідок хаотичних і необдуманих дій влади восени 2019. Тоді, на тлі блискучих результатів президентської та парламентської кампанії, переможцям здавалося все по плечу, і "реформатори" в особі тодішнього прем'єр-міністра Олексія Гончарука і глави Мінекономрозвитку Тимофія Милованова стартували в питанні ринки землі з позицій "все всім".

Запропонований спочатку варіант реформи був максимально ліберальним і припускав можливість покупки землі в тому числі іноземними структурами в обсязі до 200 000 га. Ця пропозиція викликала саме ту реакцію, яку слід було очікувати в країні, де поняття "земля" виходить далеко за межі "економічний ресурс для виробництва". Після майже піврічних протестів і мітингів представників сільгоспгалузі та прокачування свого рейтингу опозицією документ почали поступово вихолощувати та відходити все далі від ліберальної моделі.

До чого привели помилки творців закону

Ціна помилки на старті виявилася дуже високою: законодавець був змушений вводити максимум обмежень і перестраховуватися в кожному рядку законопроєкту, щоб заспокоїти людей. В результаті на виході вийшов "ринок без ринку", який - за визнанням самих же його ідеологів - навряд чи здатний забезпечити відчутний ефект в масштабах всієї економіки.

Я шкодую, що реформа буде повільна і обрізана, і це частково краде у нас майбутнє. Але навіть в такому консервативному вигляді ринок землі в найближчі роки принесе до 2 млрд дол, це до 1,5% ВВП, - вважає Тимофій Милованов, екс-міністр еконміческого розвитку, торгівлі та сільського господарства в уряді Олексія Гончарука.

При ліберальній моделі показник приросту, на його думку, склав би 4%. Потрібно відзначити, що обидві ці цифри - виключно умовні, а прогнози ґрунтуються на припущенні, що ринок буде працювати злагоджено та без ексцесів - з доступом до фінансування, з нульовим рейдерством і фермерами в перших рядах покупців. Сміливе припущення, як для України.

Попри те, що економічний ефект напевно розчарує всіх причетних до реформи, головне завдання закон, що набуває чинності 1 липня, все ж вирішує: він розблокував явно застаріле обмеження у вигляді мораторію і дає людям можливість повноцінно розпоряджатися своєю власністю.

Що ж набуло чинності 1 липня: всі подробиці

Перші чотири роки ринок сільськогосподарської землі буде відкритий для вузького кола учасників. Це фізособи-громадяни України, яким буде доступна покупка максимум 100 га; територіальні громади та держава. Всім приватним покупцям потрібно буде підтвердити джерело походження коштів для придбання землі.

Також на короткий термін власниками землі можуть бути банки, які отримали ділянки в результаті звернення стягнення на предмет застави. Протягом двох років вони зобов'язані продати їх на відкритих земельних торгах.

Ділянки, розташовані на території ОРДЛО не продаються, як і державні і комунальні землі, а також ділянки уздовж державного кордону.

У 2024 році на ринок допускаються юридичні особи, але тільки з засновниками-громадянами України, а ліміт на покупку збільшується до 10 000 га.

Однозначне ембарго на покупку землі діє відносно іноземних громадян (якщо на референдумі не буде доведено інше), громадян держави-агресора, осіб, пов'язаних з терористичними організаціями, та підсанкційних персон і пов'язаних з ними осіб.

У частині юридичних осіб покупцями землі не можуть бути компанії з іноземними бенефіціарами або ті, де бенефіціар не може бути встановлений, наприклад, зареєстрований в офшорі або сама компанія походить з країни, яка не співпрацює з FATF в частині протидії відмиванню грошей. Ці обмеження легко обходяться: в українських реаліях немає складності знайти фронтир власника з українським паспортом, а компанія може змінити прописку на прийнятну.

Параметри, які зафіксував базовий закон про ринок землі - лише рамка. Вона повинна бути заповнена менш контраверсійними, але дуже важливими законопроєктами, які власне і забезпечать цивілізовані правила роботи ринку. З основних "допоміжних" актів були прийняті два - 2194, що передає повноваження щодо розпорядження землями сільгосппризначення за межами населених пунктів від Госгеокадастра на місця, і 2195, що закріплює продаж земель на електронних аукціонах. "Підзаконка" тільки починає формуватися.

Для учасників аграрного сектора дату 1.07.2021 можна називати лише символічним стартом ринку землі.

Протягом останніх 12 місяців в Україні йшла непомітна, але дуже активна трансформація земельних відносин. Коли представники сільгоспгалузі усвідомили, що ринок землі став реальністю, це спровокувало стійку тенденцію упорядкування земельних банків.

Ще задовго до фактичного старту ринок землі викликав масовий аудит і перегляд договорів оренди - гравці різного масштабу приводили їх до ладу, щоб уникнути юридичних проблем після 1.07. Це легалізувало частину земельних відносин і в цілому підвищило рівень цивілізованості в галузі, - говорить Анатолій Шумський, заступник голови Центру розвитку земельних правовідносин в Україні. Також за його словами, посилився тренд до зростання орендних ставок.

Це частина кампанії, спрямованої на утримання пайовиків. Орендарі дають зрозуміти, що оренда - комфортний довгостроковий спосіб заробітку для власника паю, а продаж збагатить його лише раз, - зазначає Шумський.

За оцінкою Тараса Високого, заступника міністра аграрної політики і продовольства, на першому етапі продати пай готові не більше 5-7% власників.

І як правило це люди, у яких є форс-мажорні обставини. При цьому суб'єктивна більшість не поспішатиме продавати землю і через 5-10 років, - сказав він.

Вузькі місця земельної реформи: опозиція трохи права

Те, що модель ринку сільгоспземлі не бездоганна, хоч і в таких катастрофічних масштабах, як це намагається представити опозиція - безсумнівний факт.

В такому комплексоном питанні практично нереально зі старту врахувати все і вмістити в рамки одного законопроєкту, - каже Шумський. - Під час роботи ринку землі неминуче виникатимуть супутні питання, які треба буде адміністративно вирішувати "на вчора". Це не ідеальна система, але це реальність.

Те, що механізм не може бути ідеальним від самого початку - це очевидно, - впевнена і Ольга Трофімцева, в.о. міністра аграрної політики в 2019 році. - Будуть певні помилки, напевно якісь інструменти будуть працювати не дуже коректно. Але цей крок [зняття мораторію] потрібно було робити, інша справа, що приймати відповідний закон потрібно було інакше, більш послідовно, в той час як в останні два роки було враження, що самоціллю став сам ринок, а не той імпульс розвитку, який він може дати сільському господарству.

Проте є ряд положень, які експерти однозначно відносять до недоліків роботи авторів реформи і які можуть мати незворотні наслідки для аграрної галузі - галузі, яка, нагадаємо, генерує 17% ВВП і 45% валютних надходжень.

Ті формальні обмеження, які вони взяли - дуже легко обійти, - каже нардеп Михайло Цимбалюк, представник партії "Батьківщина" - політичної сили, для якої питання "захисту селян" є профільним. - Якщо ми хочемо створити прошарок латифундистів опосередковано-іноземних або навіть вітчизняних - тоді так, можна запускати ринок землі в нинішній редакції.

Перший і основний провал - це відсутність зрозумілого джерела доступних кредитів для покупки землі.

В теорії такий механізм повинен запуститися, але як, хто, під які відсотки та на яких умовах буде надавати ці позики на момент запуску ринку невідомо.

Розуміючи, що провалює ключове питання, Кабмін спішно заявив, що на земельні угоди розповсюджуватиметься програма 5/7/9 і запросив фермерів скористатися нею. Але питань стало ще більше.

Виходячи з наповнення цієї програми грошима, при всьому бажанні її оператори не зможуть охопити всіх бажаючих, - говорить президент Української аграрної конфедерації Леонід Козаченко.

За його розрахунками, такий механізм держкредитування охопить не більше 15% угод, а всі інші будуть змушені йти за грошима в комерційні банки.

Водночас банки, всупереч ще одному стереотипу зовсім не мріють кредитувати земельні оборудки. Мати справу з неуніфікованою заставою, яку складно оцінити та на яку потім потрібно шукати покупця - тобто займатися далеким від фінансового бізнесом - сумнівне задоволення.

Тому кредити під покупку землі отримуватимуть, як і раніше, надійні клієнти зі зрозумілою кредитною історією і білою звітністю. У більшості випадків, банки ігнорують потенційних позичальників із земельним банком менше 500 га. З огляду на, що середній розмір фермерського господарства в Україні становить 82 га ситуація вимальовується безрадісна.

Вадим Івченко, член парламентського комітету з питань аграрної політики та земельних відносин, переконаний, що у фермера- одноосібника, який не веде взагалі ніякої податкової звітності шансів отримати кредит немає.

З ним солідарний і Анатолій Шумський: модель ринку землі не створила жодних преференцій для фермера, фактично він перебуває на рівних з іншими гравцями - і портфельними інвесторами, і агрохолдингами, тільки володіє значно меншим, ніж вони, фінансовим ресурсом.

Ще один спірний фактор - механізм перевірки покупців і контроль лімітів на концентрацію. Є сумніви, що вдасться дотриматися навіть норми про недопуск до покупки громадян держави-агресора. За затвердженим протоколом нотаріус вимагає у потенційного покупця український паспорт - і ніяк не враховує, що у нього може бути подвійне або навіть потрійне громадянство. А що стосується концентрації, то в умовах відсутності реєстру пов'язаних осіб довести, що та чи інша ділянка набувається на користь третьої особи понад ліміт практично неможливо. Інша справа, що зараз, коли ліміт становить всього 100 га адміністративні витрати на проведення таких угод будуть їх природним обмежувачем. Але все зміниться, коли допустимий максимум буде підвищено до 10 000 га в одні руки.

І нарешті, фактор ціни. Усі соцопитування показують, що українці не складуть ціни своїх активів. Відповіді на питання "Скільки, на вашу думку, коштує земля?" Демонструють розкид оцінок в тисячі відсотків. Стараннями політиків, які роками розганяли тезу про неоціненність українських чорноземів і приводили в приклад Нідерланди з цінами 30-50 тис. євро/га (чому представники самих Нідерландів іноді дуже дивувалися). Багатьом власникам паїв складно прийняти сухі формули, в яких ціна землі - це похідна від фізичних характеристик ділянки, наявності обтяжень, і балансу попиту і пропозиції.

Я вважаю, що рівень нормативної грошової оцінки плюс-мінус адекватний і буде справедливим порогом входу в ринок. Тобто в середньому ціна землі в найближчі кілька років, як мінімум до виходу на ринок юросіб складе близько 1-2 тис. доларів за гектар. Для супер-привабливих, бездоганно сформованих ділянок десь в Полтавській або Кіровоградській області ми можемо очікувати що рівень ціни буде вище середнього, але навіть в цьому випадку мова не йде про 10-20 тисяч доларів за гектар, - каже Анатолій Шумський.

На сьогодні максимальний рівень НДО зафіксований в Черкаській області-33,6 тис. гривень/га, а мінімальний - у Житомирській, 21,5 тис. грн/га.

Розбіжність реальності та багаторічних очікувань може стати першим серйозним розчаруванням людей, які вже подумки конвертували свій пай у квартиру/машину/освіту онуків, а замість цього отримали пропозицію на рівні 50-70 тис. гривень.