Про ключові правила укладення договору, права сторін і податкові обов'язки орендодавців розповіла начальник управління методології та роз'яснення податкового законодавства Генеральної дирекції ВГО «Асоціація платників податків України», кандидат наук з державного управління Леся Кашпур.

Договір найму (оренди) житла є угодою, за якою одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) помешкання для проживання в ньому на певний строк за визначену плату.

Відповідно до статті 811 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), такий договір укладається у письмовій формі. Строк оренди сторони визначають безпосередньо в тексті договору. Якщо ж цей строк не вказано, відповідно до ст. 821 ЦК України договір вважається укладеним на п'ять років.

На практиці це приховує серйозну пастку для власників житла: виселити наймача до закінчення цього 5-річного строку без його згоди або рішення суду буде вкрай важко, навіть якщо плани орендодавця зміняться. При цьому зауважимо: закон вимагає для найму житла лише просту письмову форму. Обов'язкового нотаріального посвідчення такого договору (навіть якщо він укладений на 5 років) законодавство не вимагає, воно є суто добровільним — на відміну від оренди нежитлової комерційної нерухомості.

Згідно зі статтею 638 ЦК України, договір вважається укладеним лише тоді, коли сторони досягли згоди щодо всіх його істотних умов. Для оренди житла однією з таких критично важливих умов є чіткий перелік осіб, які проживатимуть разом із наймачем (ст. 816 ЦК України).

На практиці це означає таке:

  • Солідарний обов'язок співнаймачів: Рівні права та обов'язки щодо самого договору виникають тільки тоді, коли в ньому кілька осіб чітко визначені як «наймачі» (підписують договір разом як одна сторона). У такому разі їхні обов'язки (зокрема щодо оплати та збереження майна) є солідарними — власник має право вимагати борг або компенсацію як від усіх разом, так і від будь-кого з них окремо.

Щоб захистити себе від неприємних сюрпризів, власнику нерухомості варто переконатися, що в тексті договору чітко прописані такі важливі базові умови:

  • Повні дані сторін: ПІБ, паспортні дані та реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН) як наймодавця, так і наймача.

  • Предмет договору: точна адреса й площа житла, а також реквізити документа, який підтверджує ваше право власності на цю нерухомість.

  • Строк дії договору: чітко визначений період, на який помешкання передається в оренду.

  • Фінансові умови: точний розмір орендної плати, періодичність, спосіб і терміни розрахунків, а також детальний порядок оплати комунальних послуг.

  • Права та обов’язки: правила використання майна, графік та умови відвідування квартири власником для перевірки її стану.

  • Припинення договору: чіткий механізм, покроковий порядок та строки попередження сторін про дострокове розірвання договору.

  • Відповідальність та реквізити: штрафні санкції за порушення умов (наприклад, за затримку оплати чи псування майна), фінальні підписи та актуальні контакти сторін.

Порада від ВГО АППУ: За взаємною згодою до договору можна і потрібно включати будь-які додаткові умови. Не соромтеся детально прописувати заборону на утримання домашніх тварин, заборону паління в приміщенні або порядок проведення поточного ремонту. Що більше деталей зафіксовано на папері, то менше простору залишається для конфліктів.

Договір найму житла укладається у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу. Сама ж передача помешкання оформлюється актом приймання-передачі. У ньому детально фіксується стан житла, наявність і стан меблів, техніки, а також обов'язково вказуються показники лічильників на момент заселення наймача.

За бажанням сторони можуть посвідчити договір нотаріально — це забезпечить додатковий захист, оскільки нотаріус офіційно засвідчує особи сторін, їхню дієздатність та добровільність підписання договору. Проте пам'ятайте, що проста письмова форма вже є офіційним документом для вирішення будь-яких спорів у судовому порядку. Винятком, який за законом вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення, є лише договір оренди житла з подальшим викупом.

Скільки та коли платити державі

Оподаткування доходів від оренди житла чітко регулюється Податковим кодексом України і залежить від статусу сторін (пп. 170.1.2, пп. 170.1.5 ПКУ).

Тут можливі два сценарії:

  • Орендар — звичайний громадянин (фізособа): у цьому випадку власник квартири зобов'язаний самостійно розраховувати та сплачувати податки (пп. 170.1.5 ПКУ).

  • Орендар — компанія (юридична особа) або ФОП: тоді саме вони беруть на себе роль податкового агента. Бізнес зобов'язаний самостійно вирахувати, утримати та перерахувати податки до бюджету замість власника (пп. 170.1.2 ПКУ).

Якщо ви здаєте житло звичайній фізособі, загальне податкове навантаження становитиме 23% від суми оренди:

18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);

5% — військовий збір.

Календар орендодавця: важливі строки

Закон вимагає від власника не чекати кінця року, а розраховувати й сплачувати податки самостійно кожного кварталу.

Щоквартальні платежі: згідно з пп. «а» пп. 170.1.5 ПКУ, орендодавець зобов'язаний самостійно нараховувати та перераховувати гроші до бюджету протягом 40 календарних днів після закінчення кожного звітного кварталу.

Подання декларації: остаточно отримані доходи фіксуються в річній декларації про майновий стан і доходи. Вона подається до 1 травня року, що настає за звітним.

Фінальний розрахунок: остаточну суму податку (з урахуванням уже сплачених протягом року квартальних сум) потрібно доплатити до 1 серпня того ж року, коли було подано декларацію.

Альтернатива для власника: оренда через реєстрацію ФОП

Для підвищення зручності, юридичної захищеності та оптимізації податкового навантаження орендодавці часто реєструються як фізичні особи-підприємці (ФОП).

Найпопулярнішим вибором є 3-тя група єдиного податку.

У такому статусі підприємець сплачує:

5% єдиного податку від суми отриманого підприємницького доходу;

1% військового збору від суми задекларованого підприємницького доходу.

Календар підприємця 3-ї групи:

Квартальна декларація подається протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу. Сплата єдиного податку та військового збору здійснюється протягом 10 календарних днів після граничного строку звітування (тобто загалом протягом 50 днів після завершення звітного кварталу). Якщо доходу за квартал не було, ці податки дорівнюють нулю.

Обов'язковість ЄСВ:

Зверніть увагу: дію тимчасової «воєнної пільги», яка дозволяла ФОП не сплачувати Єдиний соціальний внесок (ЄСВ) «за себе», скасовано. Наразі сплата ЄСВ є обов'язковою для всіх підприємців (у розмірі не менше мінімального страхового внеску щоквартально). Натомість цей період гарантовано зараховується до вашого страхового стажу.

Важливі обмеження для «спрощенців»:

Навіть за умови реєстрації ФОП, Податковий кодекс України вимагає суворого дотримання податково-реєстраційних правил:

Обмеження щодо площі:

ФОПам дозволено здавати в оренду до 400 м² житлової та до 900 м² нежитлової нерухомості [пп. 291.5.3 ПКУ]. У разі перевищення цих лімітів суб'єкт господарювання зобов'язаний самостійно перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому відбулося порушення (п. 293.8 ПКУ).

Пастка 2-ї групи: ФОП 2-ї групи має право надавати послуги з оренди лише звичайним громадянам (фізособам) або іншим платникам єдиного податку. Якщо вашим орендарем стане компанія на загальній системі оподаткування, ви також будете змушені залишити спрощену систему у визначені законом строки (з наступного кварталу).

Повна заборона: Платникам єдиного податку 1-ї групи взагалі категорично заборонено здійснювати таку діяльність, як надання нерухомості в оренду.

Шановні платники податків, будьте обачні та не порушуйте податкове законодавство! Пам'ятайте, що сьогодні саме податки громадян та бізнесу наповнюють бюджети всіх рівнів і забезпечують фінансову стабільність держави. Кожна сплачена гривня спрямовується на фінансування Сил оборони та є прямим внеском у захист і наближення перемоги нашої країни.